Investuotojai nuolat svarsto, kas geriau: kapitalo prieaugis ar nuomos srauto pajamos. Vienas iš šių kelių reiškia pelną per vertės augimą ilguoju laikotarpiu, kitas – pajamas kiekvieną mėnesį.
Abu būdai turi savų pliusų ir minusų, tačiau sprendimas, kuris iš jų parankesnis kiekvienam investuotojui, priklauso nuo asmeninių aplinkybių.
Kapitalo prieaugis — ateityje
NT objektai su aukštu kapitalo prieaugiu dominuoja ten, kur paklausa viršija pasiūlą. Kainos kyla, kai pirkėjai varžosi dėl labai ribotos NT pasiūlos. Lietuvoje tokią situaciją „InRento“ daugiausia pastebi Vilniaus centre ir senamiestyje. Tai lemia ne vien žmonių noras gyventi būtent šiose miesto dalyse – šios lokacijos taip pat turi aukštą paklausą trumpalaikės nuomos platformose, tokiose kaip Booking.com ir AirBnB. Taip pat akivaizdu, kad aukštesnes pajamas turintys užsieniečiai, atsikraustę į Vilnių, dažniausiai apsisprendžia įsikurti miesto centre.
Šiose miesto centro ir Senamiesčio dalyse kvadratinio metro kaina yra kur kas aukštesnė negu kitur mieste, nors nuomos kainoje tokie drastiški skirtumai neatsispindi, be to, taikomas aukštesnis NT mokestis nedidina nuomos grąžos. Žinoma, rinka įvairialypė ir visuomet būna išimčių, tačiau svarbu suprasti, kad NT objektas, orientuotas į kapitalo prieaugį, taip pat generuoja nuomos grąžą, tik žemesnę.
Kaip galima pastebėti iš RC duomenų ir situacijos šių dienų rinkoje, butų Vilniaus centre nuomos grąža šiuo metu siekia apie 4%, tai turbūt yra žemiausias rodiklis per Lietuvos istoriją. Antra vertus, „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso (OHBI) duomenimis, vidutiniškai per pastaruosius metus NT kainos augo 13,7%.
Pinigai rankose – investavimas į nuomos srautą
Nuomos srauto strategija arba aukštos nuomos grąžos strategija yra paremta kiek kitokiais principais. Aukštą nuomos pajamingumą turinčių objektų charakteristikos dažnai panašios: žemesnė negu rinkos įsigijimo kaina, maži turtiniai vienetai, „co-living“ principu funkcionuojantys objektai arba loftai, konvertuoti iš gamybinių patalpų.
Iš vizualiosios pusės, šie objektai ne visada yra patraukliausiose miesto vietose, bet labai dažnai jie turi itin aukštą paklausą savo segmentuose. Svarbu pabrėžti, kad kiti su tokiais objektais tiesiogiai susiję NT administravimo kaštai, kaip NT ir žemės mokestis, šiose vietose būna žemesni, o tai reiškia aukštesnę grąžą iš nuomos pajamų.
Šie objektai dažniausiai būna ne miestų centruose, todėl jie dažnai būna kur prieinamesni, o jų kvadratinio metro kaina – žemesnė.
Žvelgiant į dabartinę Lietuvos NT rinką, aiškiai matyti, kad aukščiausia nuomos grąža išlieka mažesniuose miestuose. Taip yra iš esmės dėl to, kad investuotojai, pajėgūs šiuose miestuose įsigyti NT objektus, nėra susipažinę su vietos nuomos rinka ir vertina ją skeptiškai.
Svarbus aspektas ir tai, kad mažųjų miestų centrai – itin maži, komercinės paskirties patalpų juose yra itin ribotai. Tai lemia aukštas nuomos pajamas ir aukštą paklausą tarp nuomininkų, kurie dažnai būna dideli vartotojų prekių prekybininkai (kosmetikos, alkoholio, naujų ir dėvėtų drabužių parduotuvės ir t.t.) arba finansinių paslaugų, tokių kaip draudimas, įmonės. Tad netgi pakilusių NT kainų aplinkybėmis Lietuvoje yra vis dar realu uždirbti 10% iš nuomos, tačiau tuomet dairytis reikėtų už didmiesčių ribų.
Kas yra geriausia jums?
Kaip ir priimant kiekvieną investavimo sprendimą, atsakymas priklauso individualiai nuo finansinės padėties, žinių ir apetito rizikai. Pirmąkart perkantys pirkėjai yra labiau orientuoti į nuomos pajamų srauto strategiją, ji reikalauja mažiau kapitalo, yra lengviau suprantama ir investuotojai teikia pirmenybę pajamoms šiandien nei rytoj.
Tačiau patyrusių investuotojų nuomonės išsiskiria. Kapitalo augimo strategija reikalauja daugiau žinių apie konkrečią vietą, dažnai objektai kainuoja kur kas brangiau. Šį investavimo būdą dažnai renkasi žmonės, kuriems skirtumas tarp 4% ir 6,5% nuomos grąžos yra nereikšmingas. Verta atsižvelgti, kad dažnai šie investuotojai ieško išskirtinio NT turto, kurio vertė dėl ribotos pasiūlos nesmuks ir veiks kaip vienas investicijų saugiklių.
Lietuva – vis dar palyginti jauna ekonomika, taigi turime prabangą rinktis tarp šių dviejų strategijų. Lietuvos ekonomikai toliau augant ir didėjant pragyvenimo lygiui, ir mūsų šalyje neišvengiamas didžiųjų Europos miestų scenarijus. Tokių miestų kaip Barselona ar Madridas centruose esantis komercinis turtas dažnai teikia 1-2% grąžą, neretai grąža net nepadengia kaštų, reikalingų šio turto valdymui. „InRento“ matoma tendencija — nei artimuoju, nei ilguoju laikotarpiu nuomos grąža Vilniuje nerodo požymių augti.
„InRento“ portfelio strategija
Vertinant projektus ir jų rizikas, „InRento“ daug dėmesio skiria aukšto nuomos srauto pajamingumo objektams. Hipotezė, kuria grindžiama ši strategija – krentant investicinės grąžos lūkesčiams rinkoje, susigeneruos kapitalo prieaugis.
Kalbant konkrečiais rodikliais, tai reiškia, kad šiuo metu, kai rinkoje vidutinė nuomos grąža siekia 4-5%, objektai, teikiantys 6-7.5% grąžą, yra pranašesni. Tačiau ateityje, mažėjant grąžai, objektai su aukštesniu pajamingumu turės netgi didesnę paklausą, o paklausa savo ruožtu generuos aukštesnį kapitalo prieaugį.
Su šia investavimo į nuomą strategija išsamiai supažindina „InRento“ platforma. Kaip jau skelbta anksčiau, šioje platformoje NT nuomos turtas generuoja kiekvieną mėnesį išmokamas nuomos pajamas, o pardavus turtą brangiau, kapitalo prieaugis būtų paskirstomas tarp investuotojų. Itin svarbi šio investavimo modelio charakteristika – tai, kad visas NT, į kurio nuomą leidžia investuoti „InRento“ platforma, yra įkeistas investuotojams.
Šis straipsnis buvo publikuotas "Verslo Žinių" naujienų portale.
