Šis straipsnis buvo publikuotas "Verslo Žinių" naujienų portale.
Nekilnojamojo turto (NT) kainoms kylant kaip ant mielių, tokia kainų egzotika investuojantiems gali būti kiek apgaulinga. Pirmosios NT nuomos investicijų platformos „InRento“ atstovai primena, kad pastarąjį dešimtmetį didelę įtaką NT kainoms darė infliacija, tad realią NT nuomos ir pardavimo grąžą reikėtų skaičiuoti įvertinus tiek ją, tiek ir sąnaudas nuomos administravimui. Gera žinia, kad investicijos į NT nuomą gali dosniai atsipirkti ir atmetus abu šiuos veiksnius.
Nors NT kainos Lietuvoje itin paaugo, o iš brokerių dar galima išgirsti nemažai vilčių, kad augimas nenustos, Gustas Germanavičius, NT nuomos investavimo platformos „InRento“ įkūrėjas, svarsto, kad galimi tolimesni scenarijai yra du: arba kainos augs toliau jau kartu su infliacija, arba jos dar pakils, nusileis ir nusistovės į tam tikrą lygį. Didesnį ar mažesnį už šiandienos – dar sunku pasakyti.
Bet kuriuo atveju, investavimas į NT nuomos rinką yra patrauklus tuo, kad tiek paties NT, tiek ir nuomos kainos auga kartu su infliacija, be to, stabiliu rodikliu visame šiame procese išlieka ir kapitalo prieaugis.
„NT grąža susideda iš nuomos pajamų ir kapitalo prieaugio, bet dažnas investuotojas šiandien žiūri tik į tai, ką jis gaus iš nuomos, ir neretai kitą grąžos dalį užmiršta. Yra suskaičiuota, kad nuo pat XX a. pradžios Vakarų ekonomikų metinio NT kapitalo prieaugio arba turto vertės pokyčio vidurkis siekia 1,2%. Tai – realus NT kainos pokytis, kuris yra apskaičiuojamas iš NT kainų augimo atėmus infliacijos padidėjimą“, – sako G. Germanavičius.
Įvertinti ir administravimą
Iš investicijų į NT nuomą buvo įprasta tikėtis bent 6-7% metinės grąžos Lietuvoje, bet sparčiai kylančios kainos didina ir investuotojų apetitą. Pastarųjų pusantrų metų NT kainų augimui didžiulę įtaką tiek Lietuvoje, tiek ir kitose Vakarų ekonomikose padarė keli pagrindiniai veiksniai. Pirmiausia – pinigų spausdinimas ir parama, kurią ekonomikos priėmė itin sėkmingai. Antra, dar prieš pandemiją tiek Lietuvoje, tiek ir kitose Vakarų šalyse buvo fiksuoti rekordiniai indėlių kiekiai, o karantino metu žmonės dar labiau padidino savo santaupas. Lietuvoje investicijos į NT yra kur kas labiau mėgstamos už akcijų rinkas, tad pirkėjų paklausa pradėjo viršyti pasiūlą ir iškėlė kainas į neprognozuotas aukštumas.
Tačiau, pasak G. Germanavičiaus, kai kalbame apie NT nuomos grąžą ir individualų investuotoją, reali jam tenkanti grąža labai priklauso ir nuo administravimo sąnaudų. Pavyzdžiui, nusipirkus nedidelį biurą jį suskaidyti ir išnuomoti kaip individualias darbo vietas pavieniams dirbantiesiems visada yra pelningiau, tačiau tokios nuomos administravimo sąnaudos taip pat didžiulės ir reali grąža būna mažesnė nei tikėtasi.
„Administravimas gali būti labai brangus, ypač jei investuotojas tai daro pats ir savo valandą vertina brangiai. Tai gali būti ir rimtu galvos skausmu. Galima samdyti ar perduoti šią funkciją kažkam kitam, bet tai taip pat kainuoja ir mažina realią grąžą. Todėl investuojant verta atsižvelgti ne tik į kainų augimą, bet ir į kapitalo prieaugį, įvertinti, kas iš tiesų turi didesnę galimybę auginti vertę ir turėti didesnį likvidumą“, – pataria G. Germanavičius.
Patogesnis būdas
Pasak jo, būtent tokiems iššūkiams spręsti ir kilo mintis įkurti NT nuomos investicijų platformą, kuri patogi kur kas didesniam ratui galimų investuotojų – tiek stambių, tiek ir smulkių.
„Labiausiai paplitusį investavimo būdą Lietuvoje padarome dar labiau prieinamu. Esame pirmoji Euro zonoje licencijuota platforma, įgalinanti žmones investuoti į NT nuomos objektus. Mūsų veiklą taip pat prižiūri Lietuvos bankas“, – pažymi „InRento“ įkūrėjas .
Platformos veikla gana paprasta, ji suveda investuotojus su NT administratoriais, kuriems reikia lėšų NT turtui įsigyti. Tai gali būti tiek komercinės, tiek gyvenamosios, sandėliavimo ar kitos paskirties nekilnojamasis turtas, kuris yra nuomojamas. Investuotojas gauna didžiąją dalį – virš 80% – nuomos pajamų. Likusi dalis atitenka projekto savininkui už turto administravimą.
Investuotojui nuo pečių nukrenta visa administravimo našta. Jei turtas neišnuomojamas, savininkas ar administratorius įsipareigoja mokėti fiksuotas palūkanas, taigi pajamų srautas nenutrūksta. Kai turtas parduodamas brangiau, kapitalo prieaugis proporcingai paskirstomas tiek investuotojams, tiek platformai ir projekto savininkui.
„Per šiuos metus per platformą buvo finansuota beveik milijono eurų vertės turto sandorių. Dauguma buvo Vilniuje. Dabar dirbame, kad per platformą galima būtų investuoti ir už Lietuvos ribų ir galimybių diversifikuoti investicijas būtų kuo daugiau. Buvusioje pasiūloje – tiek stambūs, tiek ir smulkūs butai, biurai, sandėliai ir kitas turtas. Diversifikuoti investicijas – vienas svarbiausių patarimų, kurį galima taikyti visiems investuotojams“, – sako G. Germanavičius.
Likvidumas – stabilumo kaina
Pasak jo, istoriškai investuotojai, rinkdamiesi NT, už jo stabilumą turėdavo mokėti likvidumo kaina. Tačiau platforma investuotojams sumažina likvidumo problemą, nes yra sukurta antrinė rinka, kurioje savo turimas investavimo sutartis galima parduoti anksčiau numatyto termino.
„InRento“ platformos komanda itin daug dėmesio skiria rizikų įvertinimui, ne tik nuomojamo turto, jo savininkų/administratorių bet net ir nuomininkų parinkimui. Komandą sudaro licencijuoti finansų ir investicijų patarėjai, daug metų dirbantys investavimo ir NT srityse. Už nugaros stovi ir tarptautiniai fondai, pavyzdžiui „Startup Wise Guys“, verslo angelai.
„Mūsų vizija, kad „InRento“ būtų ne tiesiog dar viena platforma, kurioje galima kažkam keliems mėnesiams paskolinti pinigų už fiksuotas palūkanas. Tikslas – pasiūlyti saugesnę galimybę investuoti pinigus ilgam laikui, kad pajamos prisitaikytų prie infliacijos, o pajamingumas būtų stabilus“, – sako „InRento“ įkūrėjas.
