Straipsnis publikuotas vz.lt
Šiemet sutelktinio investavimo į NT nuomos projektus platforma „InRento“ Lietuvos ir užsienio investuotojams atvėrė galimybes investuoti Lenkijoje euro valiuta. Lenkijos vyriausybė, vykdydama savarankišką monetarinę politiką bei nustačiusi palūkanų kompensavimo programą, atlaikė rinkos sąstingį. NT rinka Lenkijoje dabar gyvena 2021 m. nuotaikomis.
Lenkijoje gyvena 13 kartų daugiau žmonių nei Lietuvoje, o gyventojų tankumas – 2,8 karto didesnis. Baltstogė, dešimtas pagal gyventojų skaičių Lenkijos miestas, yra panašaus dydžio kaip Kaunas, o Varšuvoje su priemiesčiais gyvena 3,1 mln. žmonių – daugiau kaip visoje Lietuvoje.
„Kai kalbame apie Lenkijos rinkos dinamiškumą, ekonomiką, NT plėtrą, mes matome palankias galimybes finansuoti nuomos projektus“, – naują rinką vertina Gustas Germanavičius, „InRento“ vadovas.
Panašumai ir skirtumai
Lenkijoje sukurta gera gamybinė ir transporto infrastruktūra – ypač dešimtyje didžiausių miestų. Šios šalies neišnaudotas potencialas slypi regionuose, į kuriuos, kitaip nei Lietuva, Lenkija investuoja iš ties nemažus pinigus ir taip kelia jų patrauklumą.
Tarp mūsų valstybių yra ir daugiau skirtumų. „Pavyzdžiui, Lietuvoje labai politizuotas skirtingų turto paskirčių naudojimas būstui, apgyvendinimui, todėl administracinės paskirties būstas Lietuvoje yra maždaug iki 20% pigesnis už gyvenamosios paskirties būstą, – lygina „InRento“ vadovas. – Lenkijoje tai nėra taip sureikšminama, todėl šioje šalyje toks kainų skirtumas siekia maždaug iki 5%.“
Lietuvoje varžytinėse nekilnojamojo turto objektą iš Turto banko galima nusipirkti už mažesnę kainą nei kainuotų panašų objektą pastatyti ir atlikti jo konversiją. Tiesa, tam dažniausiai reikia didelės investicijų sumos, nes Turto banko parduodami pastatai paprastai yra didelio ploto. Lenkijoje, anot G. Germanavičiaus, konkurencija tokiose varžytinėse yra dar didesnė ir NT vystytojams bei apgyvendinimo verslų administratoriams įsigyti turtą pigiau negu jį kainuotų pastatyti yra gerokai sunkiau.
Lenkijos NT rinka aktyvesnė
Pastarieji metai Lenkijos NT rinkoje atrodė visai kitaip nei Lietuvoje.
„Pastebime , kad Lietuvoje daugiabučių, viešbučių, administracinės ir bendrabučių paskirties pastatų kainos sugrįžo arčiau realybės, – pažymi „InRento“ vadovas. – Skelbimuose padaugėjo renovuotinų administracinės ir gyvenamosios paskirties pastatų pasiūlymų už patrauklesnę kainą, nes dėl pakilusio EURIBOR vis daugiau turto savininkų pradėjo aktyviau svarstyti galimybę parduoti turtą.“
Lenkijoje šių NT segmentų turto ir ypač administracinės paskirties, kuris naudojamas apgyvendinimui, pasiūla išliko tokia pati, o kainos reikšmingai taip pat nesikeitė.
Lenkijos NT rinka įgauna naują pagreitį – sandorių kiekis antrąjį šių metų ketvirtį pasivijo 2021 metų skaičius. NT kainų lygį palaiko ir valstybės vykdomos iniciatyvos.
,,Lietuvoje pakilus EURIBOR gyvenamųjų namų, kotedžų rinka pradėjo stagnuoti. Kitokia padėtis yra Lenkijoje – ji vykdo savarankišką monetarinę politiką, todėl jai paprasčiau daryti įtaką ir NT rinkai“, – komentuoja G. Germanavičius. Šiemet Lenkijos vyriausybė patvirtino 2% ,,saugių paskolų” programą, pagal kurią pirmąjį būstą iki 138.000 Eur (600.000 zlotų) perkantys asmenys gali gauti valstybės subsidiją palūkanoms ir 10 metų mokėti tik 2% fiksuotas palūkanas. Esant tokioms sąlygoms būsto rinka ne tik atsistatė, bet ir pradėjo augti. Šia programa pasinaudojo jau 40.000 naujakurių, o bankai iš viso gavo 90.000 užklausų finansuoti būsto įsigijimą pagal šią programą.
Patraukli konversija
Pasak pašnekovo, Lenkijoje susidaro patrauklios sąlygos vystyti NT nuomos projektus konversijos principu, kai senesnės statybos ar administracinės paskirties pastatai yra konvertuojami į modernius gyvenamuosius būstus. Tokie konvertuoti projektai gali būti skirti pirkėjams, ketinantiems pasinaudoti 2% ,,saugių paskolų” programa.
„Įsigyti pastatą ir atlikti jo konversiją dažnu atveju kainuoja mažiau nei pastatyti naują pastatą, todėl jau seniau pastatytus pastatus pavertus viešbučiais, svečių namais, bendruomeniško gyvenimo (angl. co-living) būstais, butais galima užsitikrinti patrauklų grąžos ir rizikos santykį tiek nuomojant, tiek realizuojant turtą“, – pažymi G. Germanavičius. Pirmasis NT nuomos projektas Lenkijoje, į kurį investuoti pasiūlė „InRento“, – Naujajame Sonče (Nowy Sącz) esantis daugiau nei 2.700 kv. m objektas. Baigus konversijos darbus, jis virs gyvenamųjų butų apartamentais nuomai.
„Šis projektas buvo finansuotas greitai – pirmieji etapai užbaigti vos per kelias dienas, o tai rodo, kad ne tik užsieniečiai, bet ir lietuviai yra suinteresuoti investuoti į Lenkijos NT rinką“, – pasakoja G. Germanavičius. Vieno turtinio vieneto kaina tokiame objekte svyruos tarp 30–70 tūkst. Eur priklausomai nuo ploto, o tai lemia aukštą paklausą tiek tarp pirkėjų su 2% ,,saugių paskolų” programa, tiek tarp NT nuomos investuotojų.
Konservatyvus LTV
Valiutos kitimo riziką tokiuose objektuose prisiima projekto savininkas, nes investuotojai investuoja tik eurais. Šią riziką galima valdyti perkant valiutos draudimo produktus (angl. currency hedge). Tokio draudimo kainą lemia skirtumas tarp EURIBOR ir WI BOR. Anot G. Germanavičiaus, kitais metais „InRento“ pasiūlys ir daugiau projektų Lenkijos rinkoje, tačiau juos atrenkant svarbiausia yra kokybė, o ne kiekybė.
2023 m. „InRento“ kruopščiai išanalizavo daugiau kaip 30 finansavimo paraiškų iš užsienio, tačiau tik dvi atitiko tinkamą rizikos ir grąžos santykį. Anot G. Germanavičiaus, svarbu atidžiai atsirinkti projektus, laikytis disciplinos – tai nėra lengva, tačiau patirtis rodo, kad tai pasiteisina.
„Lenkijos rinkoje dirbame vadovaudamiesi tokiais pačiais principais, kaip ir Lietuvoje. Skaičiuojame, kad projekto nuomos grąža būtų didesnė už paskolos palūkanas. Tokiu atveju nemokumo rizika lieka maža, – pažymi „InRento“ vadovas. – Be to, šiuo metu vidutinis paskolos ir įkeisto turto santykis (LTV angl. loan to value) tarp Lenkijoje pasiūlytų projektų išlieka itin konservatyvus ir nesiekia 51%.“ Lietuvoje fiksuojami rezultatai rodo, kad tokia strategija pasiteisina. Šiuo metu „InRento“ bendras paskolų portfelis siekia daugiau kaip 19 mln. Eur, tačiau vėluojančių vykdyti savo įsipareigojimus projektų nėra, nuomos užimtumas juose išlieka aukštas.
„Apie apgyvendinimo projektus, jų lokacijas, užimtumus esame sukaupę didelę duomenų bazę, žinome, kaip atsirinkti patikimus projektus, vadovaujamės formulėmis bei duomenimis, o ne subjektyvia nuomone“, – apie investicijų virtuvę kalba G. Germanavičius. 88% visų „InRento“ projektų yra apgyvendinimo ir turizmo nišoje.
Srautu paremtas rizikos valdymo modelis
„InRento“ platforma dirba su verslais, kurie nori įsigyti nekilnojamąjį turtą ir jį išnuomoti, o vėliau realizuoti. Tokiu būdu projekto savininkas gauna nuolatinį nuomos įmokų srautą, kuris dažnu atveju yra didesnis negu palūkanų įmoka. Toks rizikos valdymo įrankis padeda sumažinti projekto savininko nemokumo riziką. Nuo veiklos pradžios 2020 m. ,,InRento” platformoje nebuvo nė vieno vėluojančio ar nemokaus projekto, o pilnai realizuotų projektų vidutinė metinė grąža buvo aukštesnei už prognozuotą finansavimo pradžioje.
2023 m. lapkričio 10 d. Lietuvos Bankas „InRento“ išdavė Europos Sutelktinio Finansavimo (ECSP) licenciją. Nuo šiol „InRento“ galės pasiekti visą Europos Sąjungos rinką ir aktyviai, pasitelkusi rinkodaros priemones, kviesti investuotojus per savo platformą, prieš tai apie savo planus informavusi vietines priežiūros institucijas.
