Straipsnis buvo publikuotas Delfi.lt portale
Nekilnojamojo turto (NT) kainų svyravimai yra visiškai normalus reiškinys, tačiau per daugiau nei dešimtmetį trukusį ekonomikos augimą, žmonės tiesiog pamiršo kas yra recesija ir kaip tokiu metu NT padeda apsisaugoti nuo infliacijos, – sako Gustas Germanavičius, investavimo į NT nuomos projektus platformos „InRento“ įkūrėjas ir vadovas.
Europos finansinių technologijų apdovanojimuose (Europe FinTech Awards) geriausia investavimo technologija visoje Europoje pripažinto startuolio vadovas perspėja, kad recesija ir infliacija spekuliuojantiems NT yra ne pačios geriausios žinios, bet investuojantiems į ilgesnės trukmės projektus laikas dabar itin palankus.
„Investuojant ilgesniam periodui, nėra ko bijoti: finansų industrija visada laikėsi ant „pigiau perku – brangiai parduodu“ pamato, o bet koks ekonomikos sulėtėjimas sukelia geresnes galimybes ateičiai“, – situaciją apibūdina G. Germanavičius.
Laimėjo tie, kurie investavo.
Investavimo platformos vadovas prisimena, kaip kritiškai pandemijos pradžioje daugelis vertino investicijas į komercinės paskirties NT: dėl išaugusio darbo iš namų poreikio, atsirado raginančių atsisakyti investicijų į biurus ir verslo centrus. „InRento“, tuo tarpu, situaciją vertino racionaliai ir pagrindine užduotimi nežinomybės periodu laikė saugiklių sukūrimą investuotojams.
„Tokio požiūrio rezultatas – suvokimas, kad prasta situacija nesitęs amžinai. Tai leido mūsų klientams apsisaugoti ir uždirbti 20 proc. metinės grąžos, kai infliacija tuo metu siekė 15 proc. Tai reiškia, kad investavę 1000 eurų, atgavo 1200, o neinvestavę 150 eurų prarado“, – skaičiuoja G. Germanavičius.
Kitas „InRento“ finansuotas ir neseniai parduotas NT recesijos fone investuotojams vėl uždirbo 20 proc., o vidutinė parduotų objektų metinė grąža platformoje siekia 19,7% proc. Tai, pasak G. Germanavičiaus, tik patvirtina, kad į NT investuojama nepriklausomai nuo aplinkybių.
„Skaičiai dideli ir gražūs, tačiau mūsų tikslas – apsaugoti žmones nuo infliacijos, nes jų pajamos dažniausiai auga indeksuojant palūkanas su infliacija . Infliacijos metu turto vertė turi tendencija augti, o kai jis realizuojamas, o iš vertės pabrangimo uždirbtas pelnas pasidalijamas tarp investuotojų, „InRento“ ir projekto savininko“, – sako G. Germanavičius.
Baimes laiko pagrįstomis
Ekonomistai skaičiuoja, kad nors bendras NT kainų lygis didmiesčiuose per metus išaugo kiek daugiau nei penktadaliu, vasaros mėnesiais pasirašyta itin mažai naujų būsto pirkimo sandorių. Registrų centro duomenimis, lyginant šių ir praėjusių metų liepą, šiemet butų Vilniuje parduoda 17 proc. mažiau. Tačiau sakyti, kad vasarą sumažėjo pirkėjų aktyvumas, nėra visiškai teisinga, pastebi G. Germanavičius ir sako, kad vasaros NT sandorius tiksliausia vertinti vėlyvą rudenį.
Jis sutinka, kad investicijos visada priklauso nuo visame pasaulyje stebimo sezoniškumo: vasarą visi atostogauja, o Europoje rugpjūtį apskritai niekas nedirba. Ši tendencija, pasak G. Germanavičiaus, puikiai matoma ir Lietuvoje. Viena vertus, tai džiugina – pagaliau lietuviai gali sau leisti atostogauti ir pagal pragyvenimo lygį, tvirtai stovėti ant abiejų kojų. Kita vertus, ši vasara, anot jo, buvo ypatinga ir žmonėms atostogos šiemet buvo svarbesnės nei bet kada anksčiau. Pandemijos, karas, įtampa ir nuolatinis stresas žmones iš darbo kabinetų išginė ne savaitei, o visam mėnesiui atostogų.
Galiausiai, galutinis būsto pirkimo sandorių skaičius turi daug sudedamųjų. Viena yra sezoniškumas, kita – dėl ankstesnių pandemijos ribojimų susikaupęs didesnis sandorių skaičius. Kartu investuotojai pastebi, kad dabar didesnis dėmesys skiriamas antrinei rinkai. Jeigu anksčiau žmonės drąsiai pirko naujus namus arba dar apskritai neišvystytus NT projektus, dabar jie tapo atsargesni ir suabejojo dėl jų pabaigtumo.
„Ir ta baimė yra pagrįsta. NT projektų vystymas visada turi daug rizikų. Turėjo jų prieš penkerius metus, turi dabar ir turės jų ateityje. Skirtumas tik tas, kad į rizikas žmonės dabar pradėjo rimčiau žiūrėti. „InRento“ orientuojasi į jau išvystytus objektus, galimos nebent nežymios renovacijos“, – pasakoja G. Germanavičius.
Žmonės nepuls išparduoti savo turto
Nepagrįsta baimė dėl infliacijos ir recesijos, pasak G. Germanavičiaus, kyla dėl to, kad abu žodžiai dažnai vartojami netinkamuose kontekstuose ir neatsižvelgiant į pirminę terminologiją.
„Recesija – tai du iš eilės neigiami ketvirčiai, kas neskamba taip baisiai, kaip krizė. Juolab, kad tai – jokia naujovė, recesija vyko ir 2020-aisiais. Tai yra gana normalus ekonomikos periodas, sukuriantis mažiau konkurencijos ir daugiau galimybių investuoti bei uždirbti geresnes grąžas negu įprastai“, – sako G. Germanavičius.
Lietuvius, anot jo, stipriai finansiškai praturtino pandemija, todėl net ir esant dabartinei recesijai, rinka nesugriuvo ir žmonės staiga nepritrūko pinigų, nepuolė išparduoti savo turto, kaip tai įvyko 2009-aisiais. Taigi, šiai dienai staiga neatsirado ir krūvos investavimui palankių sandorių, vartojimo prekių ar automobilių itin žemomis kainomis, o dabar mokama kaina už tai, kiek pinigų buvo prispausdinta pandemijos metu.
„Todėl situacijos bloga aš neskubėčiau vertinti , nes tai pirmiausia parodytų NT ir automobilių kainos. Tačiau šiandien mes turime stagfliaciją: ekonomika neauga, o infliacija yra didelė. Istorijoje jau yra buvę tokių atvejų, kai pinigai nuvertėja, bet turtas – ne, ir vienas paprasčiausių pavyzdžių – naudoti automobiliai, kurie teoriškai kasmet turėtų nuvertėti, bet pastaruoju jų kainos tik kyla ir pasiūlos nėra“, – situaciją apibūdina G. Germanavičius.
Taupyti finansiškai nenaudinga
Stagfliacijos metu, sako jis, auga ir NT, aukso, gamtinių žaliavų bei kitų investicijų vertė, tačiau brangimas nereiškia, kad turtas pabrango faktiškai. Dažnu atveju nieko neuždirbama, o tik apsisaugoma nuo infliacijos, todėl matant nominalų skaičių pasikeitimą, tikslinga kelti klausimą, ar iš to galima uždirbti.
„Kalbant apie finansinį raštingumą, lietuviai, lyginant su JAV, Kanada ar Vakarų Europa tik neseniai suprato poreikį investuoti, užuot laikę pinigus po pagalve. Su finansiniu raštingumu ateina ir infliacijos poveikio supratimas, todėl dabar geriausia daryti tai, kas daryta visada: investuoti ir planuoti savo finansus; nes nieko nedarymas šiuo metu itin brangiai kainuoja“, – aiškina G. Germanavičius.
Taupymas, kaip pastebi jis, dabartinėje situacijoje yra mažiau naudingas nei investavimas. Taupydami žmonės uždirba pinigus jų neišleisdami, bet infliacijai siekiant rekordines aukštumas, vien to nepakanka. Todėl naujokams pravartu pradėti investuoti, o jau investuojantiems – tęsti, ką pradėjo.
Investicinis turtas – paklausus ir stabilus
Nors yra prognozuojančių, kad NT paklausą paspartins mažesnės kainos metų pabaigoje, G. Germanavičius spėti ateities nelinkęs ir sako, kad tokios prognozės dažniausiai nepasitvirtina. Masinius ir ypatingai finansinius dalykus prognozuoti labai sunku, todėl tokiais atvejais geriausia atsigręžti į istoriją ir pažiūrėti, kas jau įvyko.
„Ir mums net nereikia žiūrėti toli. Prisiminkime 2008-2009 metus. Taip, turtas nuvertėjo. Taip, buvo NT krizė. Tačiau Vilniaus senamiestyje nuvertėjo anaiptol ne visas turtas, o nuvertėjęs greitai atsigavo“, – prisimena jis.
Investuojant, aiškina jis, svarbu atskirti ir galutinį NT tikslą. Jeigu įsigyjamo turto neplanuojama parduoti, neverta į tai žiūrėti kaip į investiciją, nes savo reikmėms perkamas NT grindžiamas ne logika, o emocijomis. Kintant bankų finansavimo sąlygoms ir žmonių galimybėms skolintis, vartojimui skirtas NT nuolat išgyvena pokyčius, tuo tarpu investicinis turtas visada išlieka aktualus, nes perkamas dėl grąžos.
„Investicijos į NT Lietuvoje išlieka itin populiaria ir konkurencinga kryptimi – bet kada atsiras jį dėl grąžos norintis įsigyti investuotojas“, – atkreipia dėmesį G. Germanavičius.
„InRento“ sėkmė, pastebi jis, paremta srauto ir uždarbio finansavimu, kai kiekvienam žmogui suteikiama galimybė investuoti į profesionalų įvertintus sandorius. Investuojantiems savarankiškai, jis pataria įsigyti turtą su didele nuomos grąža, kuri šiai dienai turėtų startuoti nuo 7-8 procentų. Šiuo atveju svarbu pasverti, ar nuoma didelė dėl dirbtinai sukeltos kainos, ar šį turtą už panašią sumą bus galima išnuomoti bet kada.
„Tačiau investuojant savarankiškai, patiems neretai būna sunku pasiekti net ir vidutinį, 5 proc. rinkos vidurkį“, – perspėja G. Germanavičius.
Įsigyti gyvenamąjį būstą ateityje taps dar sudėtingiau
„InRento“ vadovas pasakoja, kad įmonė orientuojasi į ilgalaikės ir trumpalaikės nuomos projektus.
Turizmą istoriškai laikant stabiliausiu sektoriumi, daug potencialo įžvelgiama ir būstų ar viešbučių nuomos projektuose. Jeigu keliones visame pasaulyje trumpam pristabdė pandemija, tai recesijos ir infliacijos fone žmonės keliauti nenustojo. Lėktuvų bilietai, pasak G. Germanavičiaus, irgi pabrango ne dėl išaugusių kuro kainų, o dėl itin aukštos paklausos.
Kalbant apie ilgalaikius projektus, pasak „InRento“ vadovo, nors NT nuomos rinka svyruoja nepriklausomai nuo ekonominės situacijos, apgyvendinimo sektorius, ypač neprabangaus ir kiekvienam prieinamo būsto, yra itin likvidus ir paklausus.
„Mūsų verslo modelis paremtas tuo, kad projektą administruojanti įmonė nemoka didesnių palūkanų nei nuomos srautas. Tai reiškia, sugeneruojama nuoma leidžia jam vykdyti įsipareigojimus investuotojams be jokių iššūkių“, – pasakoja G. Germanavičius.
Toks modelis, pasak jo, leidžia apsisaugoti nuo projekto savininko nemokumo rizikos.
Norintiems apsisaugoti nuo infliacijos, jis primena, kad dabar investuoti yra svarbiau nei bet kada anksčiau. Geriausia investicijas nukreipti į prieinamą būstą, nes, Lietuvai sparčiai artėjant prie Vakarų NT rinkos, žmogui bus labai sudėtinga būstą įsigyti pačiam.
„Visų pirma, bus labai sunku sukaupti pradinį įnašą, antra, turtas ilgalaikėje perspektyvoje tikėtina tik brangs“, – sako G. Germanavičius.
Brangstantis pragyvenimas didžiuosiuose miestuose visą Europą jau išjudino sukurti kiekvienam prieinamą ir daugiau nei 30 proc. žmogaus ar šeimos pajamų nesiekiantį būstą, o su pokyčiais demografijoje ir ukrainiečių imigracija, tokio būsto paklausa Lietuvoje išlieka dar didesnė, pastebi „InRento“ vadovas.
,,InRento” yra pripažinta geriausia 2022-ųjų investavimo technologija Europoje, suteikianti galimybę investuoti nuo 500 EUR į jau pastatytų NT objektų nuomos projektus. Šioje platformoje uždirbama ne tik iš palūkanų, bet ir iš kapitalo prieaugio, objektą pardavus brangiau. InRento vidutinė metinė neto grąža tenkanti investuotojui realizuotuose projektuose siekia 19,72%, o iki šiol platformoje nebuvo vėluojančių projektų.
