07.04.2022

Gustas Germanavičius: Karo įtaka NT rinkai: kokios galimybės ir rizikos?

Gustas Germanavičius

Gustas Germanavičius: The impact of war in Ukraine on the real estate market

Vis dar esame ankstyvoje Europoje vykstančių įvykių stadijoje. Didysis afektas mūsų dar tik laukia ateityje. Tačiau tam tikri dalykai yra matomi jau šiandien. Ir, mano nuomone, su laiku jie tik ryškės.
 
Ekonomika yra socialinis mokslas ir tikslių dalykų jame yra mažai. Todėl šiame straipsnyje darau prielaidas paremtas esama situacija ir remdamasis šiuolaikinio pasaulio ekonomikos istorijos faktais. Ne paslaptis, kad ekonomika ir jos ciklai kartojasi, todėl galime pasimokyti iš to, kas jau yra įvykę.
 
Karo įtaka NT plėtros rinkai
 
Pirmiausia, nekilnojamojo turto rinka turėtų būti skirstoma į du didelius segmentus. Vienas jų yra NT plėtra, o kitas – NT nuoma. Tarp šių dviejų segmentų yra labai dideli skirtumai.
 
NT plėtra yra rizikingas verslas, kuris gali būti staigiai paveiktas aplinkybių. Iš jau turimų duomenų dabartinė situacija Europoje taip pat stipriai paveiks šį NT segmentą.
 
Pirmiausia, tai yra akivaizdu dėl augančių žaliavų kainų. Europa apie 80% medienos importuodavo iš Rusijos ir Ukrainos. Tai yra labai didelis skaičius, kurį staigiai reikia pakeisti kitais tiekimo šaltiniais.
 
Optimizmo teikia tai, kad COVID-19 pandemijos metu mediena buvo pradėta gabenti ir iš Kanados. Taigi jau yra sukurtas tiekimo mechanizmas ir, tikėtina, dar daugiau kanadietiškos medienos netrukus pasieks Europos krantus.
 
Vis dėlto yra ir kitos medžiagos, kurios buvo masiškai importuojamos iš Rusijos, Baltarusijos ir Ukrainos. Pavyzdžiui, stiklas ir įvairūs metalai. Vos per savaitę metalo kaina išaugo apie 20%. Be to, panašu, kad šių žaliavų kainos ir toliau augs ir taip bus iki tol, kol jų ims trūkti. Kitas variantas, kainos kils iki tol, kol bus sudaryti nauji prekybos keliai (iš Afrikos ar Azijos).
 
Vienas svarbiausių klausimų dabar, kiek prireiks laiko, kad stabilizuotųsi NT vystymo rinka? Juk nesunku pastebėti, kad iki šiol jaučiamas tam tikrų produktų/prekių vėlavimas, kuris prasidėjo dar pandemijos pradžioje ir po pirmųjų jos metų buvo stabilizuotas.
 
Taigi, mąstant apie nekilnojamojo turto plėtrą, manau, kad vėlavimai dabar yra neišvengiami. Taip pat labai daug priklauso nuo pačių NT plėtotojų ir tai, ar jie užsitikrino žaliavas iki esamos krizės, t.y. ar pirko ateities sandorius (angl. futures).
 
Kitas svarbus karo afektas – darbuotojų trūkumas. Ne paslaptis, kad didelė dalis darbuotojų statybose Lietuvoje buvo ukrainiečiai. Neseniai didelė dalis jų išvyko ginti savo šalies. Taigi prie augančių žaliavų kainų, panašu, kad turėtų augti ir darbo jėgos kaina.
 
Galiausiai – sulėtėję pardavimai. Atsiradus netikėtoms situacijoms šalyje ar pasaulyje, žmonės išsigąsta ir atsisako priimti sprendimus, kol galiausiai sulėtėja vartojimas.  Tokią pat situaciją žmonių elgsenoje galima buvo matyti tiek pandemijos pradžioje, tiek pirmosiomis karo Ukrainoje dienomis. Tačiau šiandien situacija yra jau kitokia, žmonės vis labiau įsivažiuoja į ritmą ir matosi aiškus suaktyvėjimas NT rinkoje.
 
Karo įtaka NT nuomos rinkai
 
NT skirto nuomai pasiūla sparčiai mažėja Vilniuje, Kaune, o Klaipėdoje jo jau visai nebeliko. Jei žvelgtume į Vilniaus nuomos rinką, visame mieste anksčiau buvo nustatytos kainų grindys, t. y. žemiausia absoliuti kaina už nuomojamą turtinį vienetą, kuri siekė 250–300 eurų, priklausomai nuo gyvenamojo rajono. Per kovo mėnesį ji padidėjo iki 100 eurų ir šiandien išsinuomoti mažą butą sostinėje mėnesiui kainuoja 350–400 eurų.
 
Kadangi mūsų šalis ir miestai yra maži, net ir nedidelis ukrainiečių imigrantų skaičius, pavyzdžiui, 20–50 tūkst. gali kelti tam tikrus iššūkius nuomojamų būstų rinkai.
 
Taigi turint omeny iššūkius, su kuriais susiduria NT plėtotojai, panašu, kad situacija taip greitai nesikeis ir NT nuomos rinkoje. Ką tai reiškia? Pirmiausia, sugrįšime prie didesnių nuomos grąžų.
 
Seniau Lietuvoje 6% grąža iš nuomos buvo geras rodiklis. Per pastaruosius kelerius metus išaugus NT įsigijimo kainoms, tačiau nuomos kainoms nespėjus augti taip greitai, grąža iš nuomos sumažėjo iki 4-5%, o Vilniaus Senamiestyje – netgi iki 2-3%. Tačiau dėl susiklosčiusios situacijos grąža iš nuomos ima vėl augti, kai tuo tarpu NT kainos nebeauga.
 
Taigi kokios galimybės ir rizikos laukia investuotojų į NT nuomą?
 
Galimybės ir rizikos atsiranda kiekvienos krizės metu. Mano nuomone, investavimas į gyvenamąjį būstą ilgalaikei ar trumpalaikei nuomai – viena akivaizdžiausių galimybių.
 
Trumpalaikis apgyvendinimas po tam didžiulės įtakos padariusios pandemijos protrūkio jau atsigauna ir tokio būsto poreikis šių dienų kontekste turėtų tik dar labiau augti. Tiesa, svarbu pastebėti tai, kad daugiau galimybių trumpalaikei nuomai turi butai nei kotedžai ar namai.
 
Kita galimybė – stiprūs nuomininkai ir komercinis turtas. Į pastarąjį investuotojai neretai žvelgia skeptiškai, pagrįsdami tuo, kad verslui ne visada gali gerai sektis ar kad pandemijos akivaizdoje kai kurios patalpos tapo nereikalingos – kas užtikrins, kad tai nepasikartos?
 
Vis dėlto gerai suprantant savo nuomininką bei jo poreikius, komercinio turto nuoma yra galimybė. Kodėl? NT kainų augimas buvo stebimas daugiausia gyvenamajame segmente. Tad tie, kurie laiku investavo į komercinį turtą, jau galėjo užsidirbti iš susidariusios situacijos. 

Pavyzdžiui, Vilniuje, Ateities g. 10 įsikūręs modernus biuras, kurio įsigijimą finansavo „InRento“ investuotojų bendruomenė, po mažiau nei metų buvo sėkmingai parduotas, tad vietoj prognozuojamos 6,06 proc. metinės grąžos investuotojai uždirbo 20.32%.

Kitas pavyzdys – kitas pilnai pabaigtas projektas Švitrigailos g. 11-A, Vilniaus Naujamiestyje. Sėkmingai pardavus čia esančias biurų patalpas, be jau kas mėnesį mokėtų metinių 6.89% nuomos palūkanų, projekto investuotojai uždirbo ir kapitalo prieaugį. Taigi bendra šio „InRento“ NT nuomos projekto metinė investicijų grąža investuotojams pasiekė 17.48%!

Dar viena galimybė – investavimas užsienyje. Lietuvoje žmonės yra linkę investuoti lokaliai, tačiau, mano nuomone, taip jie praleidžia tam tikras galimybes. Pirmiausia dėl to, kad savo investicijas visuomet geriau diversifikuoti ir ne viską koncentruoti vienoje rinkoje. Investavimas užsienyje gali atnešti ne tik finansinę naudą, bet ir sumažinti investavimo riziką.
 
Galiausiai, galimybė – paveiktų sektorių objektai. Geriausiai tai buvo matoma pandemijos įkarštyje, kai investuotojai skubėjo „nurašyti“ viešbučių, restoranų ir netgi biurų patalpas, neįvertindami to, kad tuometinė situacija galimai vis tik buvo laikina. Taigi kiekvienas investuotojas privalo pats nuspręsti savo rizikos apetitą, tačiau kas vienam yra rizika, kitam tampa galimybe.
 

ŽIŪRĖTI PILNĄ PRANEŠIMĄ


 

#

Prisijunkite prie InRento ir pradėkite investuoti

Pranešimas apie slapukus
Slapukus naudojame reklamai, analizei ir mūsų svetainės gerinimui. Jeigu sutinkate patvirtinkite šį pranešimo langelį. Norėdami sužinoti daugiau, spustelėkite Privatumo politika.