Deividas Urbanovičius, „InRento“ investicijų vadovas
Per pastarajį dešimtmetį, nuo 2010 metų pradžios iki 2021 metų antrojo ketvirčio, Lietuvoje nekilnojamojo turto (NT) nuomos kainos augo kone sparčiausiai tarp Europos Sąjungos (ES) šalių. Investuotojams tai – ženklas, kad investavimas į NT nuomos projektus ir toliau išlaiko savo populiarumą.
Daugiausiai nuomos kainos augo Estijoje, apie 142 proc., antroje vietoje – Lietuva, kurioje nuomos kaina išaugo 109 proc., Airijoje – 66 proc., rodo Eurostato duomenys. Nekilnojamojo turto nuomos kainos Lietuvoje bei Estijoje daugiausiai išaugo dėl sostinių efekto – didelio jaunų gyventojų mobilumo į Vilnių ir Taliną, sako sutelktinio finansavimo į NT nuomos projektus platformos „InRento“ investicijų vadovas Deividas Urbanovičius. Juos pritraukia tiek geresnės studijų galimybės, tiek sostinėse besikuriančios užsienio kapitalo įmonės, siūlančios įvairesnes darbo pozicijas bei patrauklesnį atlygį.
„Tiek Vilnius, tiek Talinas yra tie miestai, kur gyventojų skaičius auga. Tai vyksta todėl, kad jaunimas atvyksta čia studijuoti, po to lieka dirbti, ilgainiui pradeda kurti ir šeimas. Nuo 2010 m. oficialus Vilniaus gyventojų skaičius išaugo 5 proc., o Talino – beveik 8 proc. Tačiau tiek studijų metu, tiek karjeros pradžioje, dažnai jaunimui dėl pradinio įnašo, reikiamo įsigyti NT, aktualiau tampa jo nuoma, o ne pirkimas“, – vieną iš priežasčių įvardija D. Urbanovičius.
Taip pat, D. Urbanovičiaus teigimu, ne mažiau svarbus ir jaunų žmonių gyvenimo būdas – jiems nuosavas būstas nėra pagrindinis prioritetas. Neretai yra netgi priešingai – prioritetu tampa mobilumas ir galimybė pasikeitus situacijai lengvai pakeisti gyvenamąją vietą, todėl būsto nuoma tampa patrauklesnis variantas nei galimybė pirkti savo nekilnojamąjį turtą.
„Nuomos kainas didina ir auganti jaunų žmonių perkamoji galia. Vis daugiau žmonių dirba užsienio kapitalo įmonėse, kur dirbantieji, ypač IT, „fintech“ sferoje gauna didesnį nei vidutinį atlygį, tad jie nemato problemos už jiems patinkančio būsto nuomą sumokėti ir didesnę kainą“, – sako D. Urbanovičius.
Kiek kitokia situacija susiklosčiusi Airijoje: čia pakilusias nuomos kainas, pasak D. Urbanovičiaus, lemia maža išvystytų objektų pasiūla, didelė imigracija ir procentaliai aukštas jaunų žmonių skaičius. Tai priveda prie to, kad paklausa pasiūlą lenkia beveik du kartus, ko pasekoje turto savininkai kelia nuomos kainas.
Nuomos patrauklumas toliau auga
Žvelgiant į pastarąjį dešimtmetį Lietuvoje, NT nuomos kainų augimas viršijo būsto pardavimo kainą, tačiau pastarųjų metų NT kainų bumas gali situaciją pakeisti.
„Lietuva nuo euro įvedimo yra tarp valstybių, kurių BVP augimo tempas yra vienas sparčiausių euro zonoje, vidutinis atlyginimas kasmet paauga beveik dešimtadaliu, taip kyla ir infliacija, tad natūralu, kad kartu auga tiek būsto pardavimo, tiek nuomos kainos.
Kita vertus, pandemijos metu nemaža žmonių dalis nusprendė keisti būstą į didesnį, susitaupė pradiniam įnašui ar tiesiog nusprendė investuoti, tad šiuo metu stebime didelę būstų paklausą, su kuria nespėja NT plėtotojai. Tai lėmė, kad NT pardavimo kainos per pastaruosius metus paaugo apie 20 proc., o nuomos kainų augimas atsilieka ir siekia apie 12 proc.“, – sako D. Urbanovičius.
Tokia situacija lemia mažėjantį būsto įperkamumą šalyje, ko pasekoje nuoma gali tapti dar populiaresniu variantu.
„Lietuvoje, lyginant su Vakarų Europa, turime itin aukštus nuosavo būsto skaičius – jame gyvena daugiau nei 80 proc. šalies gyventojų. Palyginimui, Vakarų Europoje šis rodiklis daug mažesnis ir siekia maždaug 50 proc. Kylanti NT kaina Lietuvoje, be abejonės, turės įtakos žmonių pasirinkimams – pamažu vis daugiau gyventojų užuot pirkę nuosavą būstą, rinksis jo nuomą“, – teigia D. Urbanovičius.
Nors lietuviams, kuriems svarbu turėti nuosavą būstą, tokia žinia gali neatrodyti džiuginanti, pašnekovas teigia, kad pats faktas savaime nėra nei geras, nei blogas. „Sovietinėje santvarkoje žmonės turėjo nuosavus būstus, bet tai, kaip žinia, negarantavo kokybiško gyvenimo. Yra žmonių, kurie visą gyvenimą gyvena nuomojamuose būstuose, bet gauna puikią infrastruktūrą bei visas reikiamas paslaugas šalia. Taigi nebūtinai būsto turėjimas yra lygus puikiai gyvenimo kokybei“, – argumentuoja jis.
„Fintech“ daugiau žmonių atveria galimybes investuoti
Pašnekovas teigia, kad auganti Lietuvos NT nuomos rinka tampa vis patrauklesnė investuotojams. „Pirmiausia tai reiškia, kad į rinką ateina stambaus kapitalo investuotojai, nekilnojamojo turto vystytojai, kurie yra orientuoti ne vien į būsto pardavimą, bet ir į jo nuomą“, – sako jis.
Su tuo susijęs ir kitas teigiamas pokytis – didesnis rinkos skaidrumas. Rinkoje esant patikimiems vystytojams, tikėtina, kad mažės šešėlinių sandorių ir mokesčių slėpimo, nes didelės įmonės, tikėtina, įdiegs skaidrumo ar net saugumo standartus – sutartis ir įsipareigojimus, kurie leis ir nuomininkui jaustis užtikrinčiau, teigia D. Urbanovičius.
Pasak jo, ne tik instituciniams investuotojams, bet ir pavieniams asmenims yra aktualu tai, kad investavimo į nekilnojamojo turto nuomos projektus rinka auga.
„Lietuvoje investavimas į NT – viena populiariausių investavimo krypčių. Priežasčių tam yra įvairių: nuo investavimo į vertybinius popierius kultūros nebuvimo iki fizinio turto teikiamų naudų, tokių kaip galimybė jame gyventi, ir panašiai. Be to, finansinių technologijų pagalba atsiranda galimybių investuoti į tokio tipo projektus turint kad ir kelis tūkstančius eurų, bei darant tai ne pavieniui, o su profesionalų komanda“, – teigia jis.
