Nekilnojamojo turto (NT) ir akcijų rinkos investuotojams turi tam tikrų panašumų. Bent jau tai, kad investuojantieji į NT gali uždirbti ne tik iš nuomos, bet ir iš kapitalo prieaugio. Lygiai kaip investuojant į akcijas tikimasi naudos iš dividendų, jei jie yra išmokami, ir iš akcijų kainos pokyčio. Tačiau skirtumų yra gerokai daugiau, o norint pasirinkti geriausią investavimo kryptį ir išvengti nusivylimų, tuos skirtumus įvertinti tiesiog būtina.
Deividas Urbanovičius, pirmosios NT nuomos investicijų platformos „InRento“ investicijų vadovas, sako, kad viena didesnių klaidų, kurias daro pradedantys investuotojai, yra nepamatuoti lūkesčiai. Esą reikėtų vengti rožinių akinių ir vilčių, kad viena ar kita turto rūšis slepia aukso klanus, arba, kad investavimas, apskritai, lengvai atneša grąžą. Tokios viltys – tiesus kelias į nusivylimą.
„Nors atstovauju NT rinkai, lygindamas šį įrankį su akcijų rinkomis visada mėgstu pradėti nuo NT minusų. Nes jų yra, o, prieš pradedant investuoti, tuos minusus ir visus galimus jų sprendimus būtina įvertinti“, – sako D. Urbanovičius.
Apie likvidumą ir barjerus
Pirmiausias ir dažniausiai akcentuojamas investavimo į NT minusas – mažas likvidumas, kitaip tariant, ribota galimybė greitai parduoti turtą už tuo metu rinkoje esančią kainą. „Net lyginant su sąlyginai nelikvidžia Baltijos šalių akcijų birža, ši turto klasė iš tiesų turi gana žemą likvidumo lygį. O ką jau kalbėti apie Niujorko, Frankfurto ar Londono biržų pasiūlą. Tiesa, tiems, kurių investavimo strategija paremta ilgalaikiu investavimu, šis minusas turi mažesnę reikšmę“, – pažymi D. Urbanovičius.
„InRento“ platformos kūrėjai būtent šiai problemai spręsti siūlo aktyvią antrinę rinką – galimybę savo investiciją į NT parduoti kitam norinčiam investuotojui, jei iškyla toks poreikis. Tai, pasak pašnekovo, padeda šį minusą kiek sušvelninti ir suteikia investuotojams išeitį.
„Antra galima kliūtis – aukštas investicinis barjeras. Iš tiesų, norint investuoti į NT, reikia sąlyginai nemažos sumos, siekiančios ir kelis šimtus tūkstančių eurų. Šis veiksnys atbaido dalį investuotų. Mes, vėlgi, ieškojome sprendimo, kuris padėtų investicijas į NT padaryti labiau prieinamomis. „InRento“ galima į NT nuomos projektus investuoti dalinai, o investicijų suma prasideda nuo 500 Eur. Tai suteikia galimybę išbandyti tokią investiciją beveik visiems norintiems“, – pasakoja D. Urbanovičius.
Suvaldyti rizikas
Dar vienas NT minusas, palyginti su akcijų rinkomis, yra palyginti sunkiai pasiekiamas reikiamas diversifikacijos lygis. Diversifikacija – vienas iš esminių daugelio investavimo strategijų ramsčių. Mažesnis diversifikacijos lygis reiškia didesnę riziką, o tai daliai investuotojų nėra priimtina. Riziką kelia ir tikimybė, kad NT turtas bus suniokotas ar apgadintas.
„Tai gali būti išoriniai veiksniai: vandens užliejimas, sienų suskilinėjimas, įvairios karščio ar šalčio sukeltos problemos arba vidiniai veiksniai, pavyzdžiui, nuomininkų sukeltos problemos t. y. turto sugadinimas. Tokie įvykiai gali itin neigiamai paveikti investicijos pajamingumą“, – sako D. Urbanovičius.
„InRento“, pasak jo, taip pat turi tam tikrų sprendimų šioms rizikoms mažinti. Investuotojams pristatomi įvairių paskirčių, skirtingo pajamingumo bei kuo įvairesnės lokacijos NT nuomos projektai, taip suteikiant galimybę diversifikuoti investicijas. O projekto savininkai yra įpareigojami turtą apdrausti, kad turto sugadinimo atveju, žala būtų kompensuojama. Tai esą padeda galimą riziką kiek suvaldyti.
„Galiausiai, dar vienas svarbus skirtumas – sąlyginiai mažas NT pajamingumas. Ne paslaptis, kad investuojant į akcijas galima sugeneruoti aukštesnę investicinę grąžą, tačiau tai tuo pačiu lemia ir aukštesnį rizikos lygį. Jei prioritetą skiriate aukštesnei rizikai ir ne mažesniam nei 30% metiniam pajamingumui, investavimas į NT ar jo nuomą turbūt yra tiesiog ne jums“, – sako D. Urbanovičius.
Populiariausia kryptis
Kita vertus, NT rinka turi daug privalumų, kurie daliai investuotojų yra ne tik patrauklūs, bet ir lemiantys sprendimą. Pirmiausia, NT yra tiesiog lengviau suprantamas investicinis produktas, ne veltui tapęs populiariausia investavimo kryptimi Lietuvoje.
„Priežasčių tam yra įvairių: nuo investavimo į vertybinius popierius kultūros nebuvimo iki fizinio turto teikiamų naudų, tokių kaip galimybė jame gyventi. O jei investiciją supranti, jei viskas aišku, tada ir investuoti yra gerokai patogiau, mažiau galimybių nusivilti“, – sako „InRento“ investicijų vadovas ir priduria, kas dar vienas privalumas, prisidedantis prie šio investicinio turto populiarumo – aiškesnė ir didžiajai investuotojų daliai lengviau supranta mokestinė aplinka.
NT rinka patraukli ir tuo, kad šio turto nuvertėjimo tikimybė yra sąlyginai maža. Pasak D. Urbanovičiaus, žvelgiant istoriškai, tiek Europoje, tiek už Atlanto NT kainos turi tendenciją augti. Žinoma, gali būti tam tikrų aplinkybių, tokių, kaip 2007-2009 m. pasaulinė finansų krizė. Tačiau po jos, NT kainos Lietuvoje auga tvariai ir užtikrintai.
Dar ne burbulas
„Yra teigiančių, kad ir šiuo metu Lietuvoje jau yra susiformavęs NT burbulas, kuris greitai turėtų bliūkšti. Tačiau taip skubėti vertinti nereikėtų. Mano vertinimu, didesnį nei 12% metinį kainų augimą išprovokavo vadinamoji ,,butelio kaklelio’’ situacija, kai per labai trumpą laiką investuoti galinčiųjų ir norinčiųjų paklausa viršijo esamą pasiūlą. Maža to, visose Baltijos šalių sostinėse stebime gerą NT įperkamumo rodiklį, kuris, tikėtina, ir toliau artės prie Vakarų Europos sostinių lygio, o tai didins spaudimą kainų kilimui“, – situaciją įvertina D. Urbanovičius.
Vertinant kitus privalumus, būtina paminėti nuosekliai greitai pradedamą gauti investicijų grąžą, jei turtas yra nuomojamas. Nereikia laukti kelių metų, iš nuomojamo turto finansiniai srautai pradeda grįžti kas mėnesį. Be to, „InRento“ platformos dalyviai – nuomojamo NT savininkai – yra įpareigoti mokėti fiksuotas palūkanas net ir tada, kai NT neturi nuomininkų, taip investuotojui užtikrinant stabilų pajamų srautą.
Svarbi atranka
„InRento“ vertina ir pačius projektų savininkus bei patį NT turtą, kad investuotojai galėtų rinktis iš aukščiausio patikimumo objektų. Tai leidžia užtikrinti didesnę apsaugą nuo infliacijos. „Net ir žvelgiant istoriškai, augant bendram kainų lygiui t. y. infliacijai, kyla ir NT kainos. Tai leidžia turimam turtui ar investicijai nenuvertėti. Žinoma, jei pats turtas nėra probleminis ar nelikvidus“, – dar vieną privalumą mato D. Urbanovičius.
Šalia nuomos pajamų, investuotojui labai svarbus yra ir kapitalo prieaugis, NT pabrangimas. „Kokybiškai bei profesionaliai įvertintos NT rizikos ir galimybės leidžia tikėtis apčiuopiamo teigiamo kainos pokyčio per ateinančius kelis ar keliolika metų“, – sako D. Urbanovičius.
Šis straipsnis buvo publikuotas "Verslo Žinių" naujienų portale.
